番禺超级大盘上新 富豪山庄二手房一手好牌被产品设计打烂了?

财经新闻 2021-01-30168未知admin

  如今的市场行情决定了,好卖的,商开始挑客了。

  番禺万博的和樾府,没有部,没有,照样被疯抢。据闻新只推两百多套货,涨价5-6%,且全款优先。

  不少人掉头就往鱼珠、科学城去了,也有人把眼光转向万博或相邻板块的。最近,超级大盘祈福新村又出了个新组团:祈福名望天下,楼高179米,刷新番禺天际线。

  

  

  祈福名望天下与祈福缤纷汇一之隔,由5栋超高楼组成,层高54层,4梯7户,包括78㎡两、105㎡、120㎡三和175㎡四,预计12月。

  先说结论,祈福名望天下优点和缺点都很明显。

  1、便利,富豪山庄二手房地铁22线市广上盖,小区直达地铁口;

  2、教育资源优越,涵盖幼儿园、小学、中学多所私立、公立学校;其中祈福新邨学校和祈福英语实验学校是省一级名校;

  3、楼下是祈福缤纷世界商业综合体,配套完善;

  4、祈福新村已30年,各项配套成熟、生活方便;

  2、楼下就是商业街,没有小区园林绿化,人流复杂、低层有噪音污染等;

  3、中规中矩,78㎡两、120㎡具竞争力;

  4、居住度密集、容积率高,居住舒服度;

  

  祈福新村已经30年,各项配套十分成熟,这里就不再赘述。祈福名望天下属于整个祈福新村最便利的,就在市广旁,有通道直达地铁22线市广站,周边有新光快速、广台高速、东新高速等,小区背后就有两所幼儿园,更不用说祈福里面多所公立私立学校了。可以说,者看重的交通、名校和配套,这里通通都有。

  

  

  方面,主要针对刚改,包括78㎡两、105㎡、120㎡三和175㎡四。从现场看,中规中矩,但墙壁几乎都是承重墙,后期不能。

  比较出色的是175㎡四,客厅和四个卧室且朝南,其中景观阳台有7.2米,三面单边,采光较好;105㎡三是市场主流产品;120㎡虽也有7米大阳台,但只有三。富豪山庄二手房

  

  祈福名望天下楼下是祈福缤纷世界商业综合体,住户们在享受完善的商业配套同时,也不得不承担没有小区园林绿化,人流复杂、低层有噪音污染等缺陷。

  

  再说下交通,地铁22线起于芳村站,终点站是万顷沙,呈南北,建成后,从市广可1站到广州南站、1站到番禺广场、2站到南沙横沥,还是比较方便的。但对于珠江新城的上班一族来说,依然需要去番禺广场转3线,跟现在坐公交车去汉溪长隆,便利度和时间成本都差不多。

  祈福有二十多万人口,跟一个小城镇差不多,这么大规模的人口,对物业管理水平要求很高,而祈福物业一直被业主诟病,相关也时有发生。

  最后说一下价格,目前还未定价,销售的说法是参考周边项目,随行就市。距离祈福新村约5公里的珑翠最近新添一所九年一贯制公立学校:广东番禺中学长隆学校,售价有所上涨,4.3万/㎡左右,现楼;3公里内还有中铁建花语岭南和保利悦,前者在售约108-126㎡四,4.6-4.9万/㎡;后者在售95㎡三、125㎡四,售价4-4.7万/㎡;远一点正儿八经的万博盘珠江铂世湾最近刚加推118-139㎡四至五,售价4.4-5万/㎡。

  祈福名望天下,自然要看祈福缤纷汇。如果说和樾府是番禺今年的爆款,那么前几年的爆款无疑是祈福缤纷汇。

  2016年6月,祈福缤纷汇首次,当天创下逾千人通宵排队记录,仅为1.7-2万/㎡,短短半年时间,就以3000多套业绩登顶广州销冠宝座。2018年6月,祈福缤纷汇推售,价格直追天河,达4.5万/㎡,部分单位售价甚至去到5.7万/㎡。2019年8月,单价猛降1万多,而且是所有、所有楼层一口价3.39万/㎡。

  那么现在二手的价格如何呢?根据链家的数据,目前缤纷汇共有58套在售,近90天成交18套,小区3.5万/㎡。这个价格,与19年的一口价相差无几。这个涨幅,不仅跑输大市,更不用说跟东部的万科东荟城、黄埔等热门二手比了。

  祈福缤纷汇直追天河的售价,已经了地铁的价值、成熟社区的价值、学校的价值。当市场横盘、竞品增多的时候,就不得不降价就市。

  

  

  而从祈福本身来看,超级大盘虽说配套成熟、交投活跃,但多、二手竞争激烈,价格涨幅实在有限。富豪山庄二手房比如景观较好、背山面湖的倚湖湾是祈福二手价高地,一套131㎡北向中楼层的三成交总价,18年初是370万,今年10月底是397万,3年只涨了7%。

  

  

  隔壁的金山谷四期,一套93㎡北向中楼层三,17年底成交总价318万,今年10月是345万,涨幅8.5%。

  

  

  再来看缤纷汇,一套78㎡两,去年12月底269万,今年10月271万,基本没涨过。

  二手价是者用脚投票的结果,那些在一手售卖时被忽略或的缺点,在二手市场将无所遁形。容积率高、密度大、楼下商业所带来的噪音、光污染等,使祈福缤纷汇的二手价一直涨幅有限,与其类似的祈福名望天下,也有可能遵循这个模板。

  说完二手,再来看竞品一手。目前市场主流产品以三为主,甚至已经出现60多㎡的三,120㎡一般已经做到四,相比之下,祈福名望天下78㎡的两和120㎡的三就明显过时了,以后在二手市场也比较吃亏,毕竟差不多的总价,多一个肯定更好。比如中铁建花语岭南126㎡四实用率高,保利悦125㎡四方正实用,空间感及居住体验感好,无不碾压名望天下的120㎡三。

  那么,祈福名望天下适合哪些人群呢?总的来说,比较适合对教育资源比较看重、家里有适龄儿童要入学的、追活便利且不介意没有小区园林的人群;优选105㎡三;如果追求一些的次新小区,可以考虑附近的金山谷四期、六期或富豪山庄上林苑。

  假若按周边四万多五万的价格,还可以考虑鱼珠板块,毕竟,那边的板块规划概念更强一些,距离珠江新城、国际金融城更近一些。

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  大佬们普遍表示,今年市场变化过快,调控非常及时,也非常必要。

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